당신은 65달러 이하의 부동산 주식을 사야 합니까?
루벤 그레그 브루어 – 2024년 6월 21일 오전 4시 25분
Agreement Realty는 대규모 순 임대 부동산 투자 신탁입니다.
이 회사는 지난 10년 동안 실질적으로 성장했으며, 그 과정에서 투자자들에게 배당금 성장을 보상했습니다.
금리 상승으로 인해 투자자들은 어그리의 사업에 대해 비관적으로 생각하고 있지만, 여전히 성장하고 있습니다.
어그리 리얼티는 지난 10년 동안 급속한 성장을 해왔으며, 어그리 리얼티의 배당금도 마찬가지입니다.
오늘날 어그리 리얼티는 매력적으로 가격이 책정된 것으로 보입니다.
2022년 어그리 리얼티 Agree Realty (ADC -0.67%)의 주가는 주당 약 80달러까지 상승했습니다.
오늘날 이 주식은 주당 65달러 미만에 거래되고 있습니다.
소득 투자자라면 빠르게 성장하는 부동산 투자 신탁(REIT)에 가입할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.
하지만 투자자들은 결국 여기서 잠재력을 포착할 것이기 때문에 너무 오래 기다리지 마세요.
이것이 당신이 알아야 할 것입니다.
어그리 리얼티는 무엇을 합니까?
어그리 리얼티는 순수 임대 리츠입니다.
순수 임대는 대부분의 부동산 수준의 운영 비용을 임차인이 지불해야 하므로 어그리 비즈니스의 위험과 복잡성을 줄입니다.
어그리는 포트폴리오의 부동산에 대해 크게 걱정할 필요가 없기 때문에 대부분의 관심을 새로운 부동산을 찾는 데 집중할 수 있습니다.
그리고 어그리는 지난 10여 년 동안 이를 꽤 잘 수행하여 2013년 130개의 부동산에서 2023년 2,135개로 증가했습니다.
그 과정에서 리츠는 연 6% 정도의 수익률로 배당금을 늘렸습니다.
그 자체는 크지 않지만 리츠는 수익이 느리고 꾸준한 주식입니다.
연 6%의 수익률로 배당금을 늘리는 것은 리츠에게 상당히 강력한 효과이며, 더 중요한 것은 그 비율이 역사적인 인플레이션 성장률을 쉽게 능가한다는 것입니다.
따라서 어그리 리얼티의 배당금 구매력은 시간이 지남에 따라 잘 성장했습니다.
수익률과 배당금의 성장을 동시에 추구하는 투자자들에게 어그리는 매우 매력적인 투자였습니다.
하지만, 언급했듯이, 그 주가는 2022년 고점에서 눈에 띄게 하락했습니다. 이것은 지난 10년 동안 수익률을 고점으로 끌어올렸고, 배당금의 성장보다 수익률에 더 중점을 둔 투자자들에게 그 주식을 살 수 있는 기회입니다.
월가가 어그리 리얼티에 대해 그렇게 비관적인 이유는 무엇일까요?
물론 2022년에 무슨 일이 있었는지 궁금할 수도 있습니다.
답은 금리가 더 높아지기 시작했기 때문인데, 이는 부채를 부동산 인수 자금으로 사용하는 리츠의 비용을 증가시킵니다.
금리가 높아지면 어그리 리얼티의 비용이 증가하고, 이는 단기적으로 성장에 역풍이 될 것입니다.
그 사실을 피할 방법은 없습니다.
하지만 어그리 리얼티가 계속 성장하는 것을 막지는 못했습니다.
예를 들어, 2024년 1분기에 리츠는 31개의 부동산을 매입하고 두 개의 개발 프로젝트를 완료했습니다.
따라서 여기서의 성장 이야기는 끝나지 않았습니다.
역사적으로 부동산 시장은 항상 금리 변화에 적응하여 부동산에 투자하는 것이 수익성을 유지해 왔습니다.
조정하는 데 시간이 걸릴 뿐입니다. 한편, 어그리 리얼티는 가만히 있지 않고 있습니다.
이 부동산은 (14개의 프로젝트가 더 진행 중입니다) 처음부터 시작해서 건설하는 것입니다.
하지만 이 부동산은 또한 매력적인 가격에 자산을 매각할 수 있는 기회를 이용해서 현금을 투입해서 더 저렴한 새 자산을 구입할 수 있습니다.
이 부동산은 1/4분기에 6개의 부동산을 매각했습니다.
결국, 투자자들은 어그리 리얼티가 단지 더 높은 수익률에서 살아남으려고 노력하는 것이 아니라, 더 높은 수익률에도 불구하고 번창할 수 있는 방법을 찾는 것이라는 것을 알게 될 것입니다.
그리고 그렇게 되면, 주가는 다시 리츠의 장기적인 성장 전망을 반영하게 될 것입니다.
하지만 여기서 장기적인 기회는 얼마나 클까요?
언급했듯이, 어그리 리얼티는 2,135개의 부동산을 소유하고 있습니다.
그것의 가장 큰 동종업체인 리얼티 인컴은 15,400개 이상을 소유하고 있습니다.
앞에 성장을 위한 거대한 활주로가 있습니다.
기다리지 마세요 -- 동의는 잘 운영되는 순 임대 리츠입니다
어그리 리얼티의 65달러 가격은 마법 같은 것이 전혀 없습니다.
진짜 이야기는 이 주식이 고수익률에서 눈에 띄게 벗어났다는 것이고, 이로 인해 배당수익률은 10년 만에 최고치로 다시 올라섰다는 것입니다.
확실한 배당 성장 스토리가 있는 믿을 만한 고수익 주식을 찾고 있다면, 어그리 리얼티가 오늘날 이 법안에 적합할 것으로 보입니다.