연준 금리 인하 전 슈퍼주 93% 하락
Anthony Di Pizio – 2024년 6월 25일 오전 5시 54분
2022년 6월 소비자물가지수(CPI)가 40년 만에 최고치를 기록했습니다.
인플레이션 길들이기 위해 연방준비제도이사회가 금리를 공격적으로 인상하면서 부동산 매매에 제동이 걸렸습니다.
레드핀은 경기 둔화의 피해자였지만, 금리 인하를 목전에 둔 지금이 주식을 살 때가 될지도 모릅니다.
최근 이 주식의 저조한 실적 때문에 실망하지 마세요.
지금이 금리 인하를 목전에 두고 주식을 사기에 가장 좋은 시기일 수 있습니다.
2022년 6월 인플레이션을 측정하는 소비자물가지수(CPI)는 연율 9.1%로 40년 만에 최고치를 기록했고, 미 연방준비제도의 목표치인 2%를 훨씬 웃돌았습니다.
이를 낮추기 위해 연준은 연방기금금리를 역사적 최저치인 0.25%에서 5.50%로 인상했습니다.
주택 시장은 이러한 정책 변화의 큰 피해자였습니다.
금리 상승은 일반 주택 구매자의 차입 능력을 감소시킬 수 있으며, 이는 종종 판매 감소로 이어집니다.
실제로 금리가 사상 최저치를 기록했던 지난 5월 미국의 기존 주택 판매는 연율 410만 채로 들어왔고, 이는 2021년 최고치인 660만 채보다 38% 낮은 수치입니다.
부동산 기술 회사인 레드핀 Redfin (RDFN -0.50%)은 미국에서 가장 큰 증권사 중 하나를 운영하고 있으며, 전체 지리적 시장의 98%를 차지하고 있습니다.
당연히, 그것의 사업은 치솟는 금리와 주택 판매 둔화의 여파로 인해 쪼그라들었고, 그것의 주식은 사상 최고치에서 93% 하락했습니다.
하지만 월스트리트는 2024년 말까지 연준으로부터 두 차례의 금리 인하를 예상하고 있는데, 이는 레드핀 주식이 회복에 필요한 불씨가 될 수 있습니다.
지금이 주식을 사기에 이상적인 시기인 이유입니다.
레드핀은 부동산 겨울을 나기 위해 사업을 조정했습니다
레드핀의 사업에는 두 가지 뚜렷한 부분이 있었습니다.
직접 구매(iBuying)가 있었는데, 여기에는 자발적인 판매자로부터 주택을 구입하여 이익을 얻기 위해 주택을 뒤집는 것이 포함되었습니다.
다른 부분은 중개 사업부를 포함한 부동산 서비스였습니다.
2022년에 하이바이잉은 레드핀의 총수익의 절반 이상을 차지했지만, 치솟는 금리가 주택 시장을 탈선시킬 위협이 되자 그해 해당 부문을 폐쇄하기로 결정했습니다.
iBuying 사업에서는 이익률이 매우 낮았기 때문에 Redfin의 부동산 재고 가치가 하락하면 타격 손실이 발생할 수 있습니다. 이제 Redfin은 중개 사업, 임대 시장, 타이틀 서비스 및 모기지 대출을 포함한 서비스 부문에 집중하고 있습니다.
이 부문은 훨씬 높은 총 이익률을 기록하고 있으며, 이는 Redfin이 수익을 정리하는 데 도움이 되고 있습니다 (곧 자세히 설명드리겠습니다).
2024년 1분기(3월 31일 종료) 동안 레드핀의 1,658명의 주요 대리인이 회사가 미국 전체 주택 판매의 0.77%를 차지하도록 도왔습니다.
레드핀은 업계 기준인 3%에 훨씬 못 미치는 1.5%의 상장 수수료를 부과합니다.
만약 판매자가 레드핀을 사용하여 다음 집을 사기로 약속한다면, 이는 1%로 떨어집니다.
그 결과 1분기 거래의 3분의 1 이상이 반품 고객에게서 발생했습니다.
또한 3월 동안 Redfin을 통해 주택을 구입한 고객의 30%가 모기지 서비스를 사용했으며, 이는 회사가 거래할 때마다 더 많은 수익을 얻는 데 도움이 되고 있습니다.
매출 성장은 정체되어 있지만 수익성은 가시권에 있습니다
레드핀은 2024년 1분기에 2억 2,550만 달러의 매출을 올렸는데, 이는 전년 동기 대비 5% 증가한 수치입니다.
다소 상승한 것처럼 들리지만, 앞서 말씀드린 기존 주택 판매의 급감을 고려하면 어떤 성장도 승리입니다.
이 힘든 시기에 Redfin은 비용을 절감하고 상황이 개선될 때까지 사업을 유지하는 데 집중하고 있습니다.
여기에는 더 높은 수수료율을 얻기 위해 급여를 포기하는 일부 에이전트에 대한 새로운 보상 계획이 포함됩니다.
Redfin이 선호하는 수익성 측정치는 조정된 EBITDA(이자, 세금, 감가상각 및 상각 전 비 GAAP 수익)로, 1분기 2,760만 달러에 여전히 마이너스를 기록했습니다.
그러나 이는 작년 같은 분기의 마이너스 6,360만 달러보다 진전된 수치입니다.
경영진은 Redfin이 이번 2분기(6월 30일 종료)에 200만 달러의 긍정적인 EBITDA를 창출할 수 있을 것이며, 연간 실적도 긍정적일 것으로 예상하고 있습니다.
회사의 대차대조표에는 1억 700만 달러의 현금만 있기 때문에 수익성 이정표를 달성하는 것이 정말 중요할 것입니다.
이와 함께 Redfin은 판매하여 현금으로 전환하려는 대차대조표에 1억 6500만 달러의 추가 대출을 보유하고 있습니다.
레드핀은 지난해 말에도 부채 일부를 차환하고 만기를 2027년까지 연장해 현금경색에 직면할 위험을 낮췄습니다.
레드핀 주식은 바닥 수준으로 거래되고 있습니다
주가의 급격한 하락에 이어, 레드핀의 현재 시가총액은 7억 2천만 달러에 불과합니다.
월스트리트가 회사가 올해 10억 달러 이상의 수익을 창출할 것이라고 생각하는 것을 고려하면, 그것은 그 회사의 주가 대비 매출(P/S) 비율을 단지 0.7에 불과합니다.
다시 말해, 현재 주택 시장이 너무 약해서 투자자들은 레드핀을 1년 치 이하의 수익으로 평가하고 있습니다.
참고로, 그들은 불과 3년 전 연간 수익의 9배가 넘는 수익으로 회사의 가치를 평가했습니다.
부동산 기술 업계에서 레드핀의 동료 중 한 명인 질로우 그룹은 최근 사업을 축소하고 성장을 거의 하지 못했음에도 불구하고 현재 P/S 비율 5.5에 거래되고 있습니다.
그에 비해 레드핀의 가치는 정당할 수 없을 정도로 낮아 보입니다.
CPI는 5월에 훨씬 더 관리하기 쉬운 연율 3.3%로 하락했고, 이는 여전히 연준의 목표치인 2%를 상회하는 수준이지만, 많은 월스트리트 분석가들은 중앙은행이 금리 인하를 시작할 수 있을 만큼 하락 추세가 분명하다고 믿고 있습니다.
CME 그룹의 FedWatch 도구는 9월에 25 베이시스 포인트를 인하한 후, 12월에 또 인하할 것으로 예측하고 있습니다.
인플레이션이 계속해서 하락한다면 2025년에는 인하가 탄력을 받을 수 있습니다.
지금 레드핀의 바닥 평가에 대한 주장을 펴는 것은 매우 어렵다고 생각합니다.
부동산 업계는 금리가 떨어지기 시작하자마자 주택 구매자들로부터 파동을 겪어야 하고, 이는 레드핀의 사업을 거의 확실하게 끌어올릴 것입니다.
그 변화에 앞서 레드핀 주식을 살 의향이 있는 투자자들은 장기적인 이익을 얻을 수 있습니다.